Bekendmakingen checken voor je een huis koopt: waar let je op?

Bij een woningaankoop check je de bouwkundige staat, de energielabel, de erfdienstbaarheden en het kadaster. Wat vrijwel niemand doet, is kijken wat er in de directe omgeving al vergund is. Terwijl dat het enige onderdeel is dat gaat over hoe het huis er over twee jaar bij staat, niet over hoe het er nu bij staat.

Een makelaar heeft geen meldingsplicht over de plannen van de buren. De verkoper hoeft alleen te melden wat hij weet en wat voor jou van doorslaggevend belang is, en die lat ligt hoog. Zelf kijken is dus de enige betrouwbare route.

Wat je opzoekt, in volgorde

1. Vergunningen op het adres zelf

Zoek in de officiële bekendmakingen op het adres. Wat je hoopt te vinden: de aanbouw, de dakkapel en de zonnepanelen die je in de advertentie ziet, allemaal netjes vergund. Wat je niet wilt vinden: niets, terwijl er duidelijk iets vergunningsplichtigs is gebouwd. Vraag daar dan bij de verkopende makelaar naar, want een niet-vergund bouwwerk kan later tot handhaving leiden en dat probleem koop je mee.

2. Vergunningen in de straat en de buurt

Zoek breder: de straatnaam en de aangrenzende straten. Kijk naar de afgelopen twaalf maanden. Waar je op let:

• Aanvragen die nog lopen. Die zeggen iets over wat eraan komt, en tegen een verleende vergunning kun je als nieuwe eigenaar niets meer beginnen als de termijn is verstreken.
• Grotere bouwplannen op een nabijgelegen kavel, braakliggend terrein of een leegstaand pand.
• Horeca- en evenementenvergunningen in de buurt. Een terras of een jaarlijks festival op vijftig meter is prettig of vervelend, maar het is goed om het te weten.

3. Ruimtelijke plannen

Bekendmakingen met "ontwerpomgevingsplan", "bestemmingsplan" of "voorbereidingsbesluit" gaan over grotere veranderingen: een nieuwe woonwijk, een bedrijventerrein, een weg. Die hebben een langere doorlooptijd en zijn juist daarom bij aankoop relevant. Kijk daarnaast in het omgevingsplan zelf wat er op de kavels rond de woning is toegestaan, want dat is wat er zonder verdere procedure gebouwd mag worden.

4. Verkeersbesluiten

Een verkeersbesluit kan betekenen dat de straat eenrichtingsverkeer wordt, dat er betaald parkeren komt of dat de parkeerplaats voor de deur verdwijnt voor een laadpaal. Kleine dingen, maar wel dingen die je liever vooraf weet.

Waar je het vindt

Alle publicaties staan op officielebekendmakingen.nl en zijn per gemeente en trefwoord doorzoekbaar. Ruimtelijke plannen vind je daarnaast in het landelijke omgevingsloket. Beide zijn gratis en vragen geen account.

Vind je iets waar je meer van wilt weten, vraag dan met het zaaknummer het dossier op bij de gemeente. Dat kan ook als je nog geen eigenaar bent: bekendmakingen en besluiten zijn openbaar.

Wat je hier niet mee afvangt

Vergunningsvrije bouwwerken staan er niet in. De buurman die een schuur van drie meter mag plaatsen, doet dat zonder aankondiging. Ook plannen die nog niet zijn ingediend zie je niet: een projectontwikkelaar die net een pand heeft gekocht, staat nergens in de bekendmakingen tot hij iets aanvraagt.

Wat je wel afvangt, is de categorie "dit was al besloten en niemand vertelde het me". Dat is precies de categorie waar je achteraf niets meer aan kunt doen, want de bezwaartermijn van de vorige eigenaar is dan allang verlopen.

Praktisch stappenplan voor je bod

1. Zoek op het adres, op de straatnaam en op de twee aangrenzende straten.
2. Kijk twaalf maanden terug.
3. Zet de treffers die je niet begrijpt op een rijtje en vraag ze op bij de gemeente.
4. Kijk in het omgevingsplan wat er op de kavels om je heen is toegestaan.
5. Leg de vragen die overblijven neer bij de verkopende makelaar en zet het antwoord op de mail.

Het kost een uur en het is het goedkoopste onderzoek in het hele aankooptraject.

Veelgestelde vragen

Kan ik als koper nog bezwaar maken tegen een verleende vergunning?

Als de bezwaartermijn nog loopt en je aantoonbaar belanghebbende bent, in principe wel. Ben je nog geen eigenaar, dan is dat lastiger te onderbouwen. Is de termijn verstreken, dan is de vergunning onaantastbaar en kun je er niets meer tegen doen.

Moet de verkoper vertellen dat de buren gaan uitbouwen?

Alleen als hij het weet én het voor jou van doorslaggevend belang is en hij dat kon begrijpen. In de praktijk is dat lastig te bewijzen. Zelf checken is betrouwbaarder dan vertrouwen op de mededelingsplicht.

Hoe ver terug moet ik kijken?

Twaalf maanden is een goede basis voor lopende ontwikkelingen. Wil je weten of het huis zelf netjes vergund is verbouwd, kijk dan verder terug of vraag het bouwdossier bij de gemeente op.

Helpt dit ook bij nieuwbouw?

Zeker. Bij een nieuwbouwwijk zijn de latere fasen vaak al in procedure. In de bekendmakingen zie je welke kavels nog volgen en wat daar gepland staat, terwijl de verkoopbrochure alleen de eerste fase toont.